ค่าจดจำนองกับกรมที่ดิน ปี 2570 ต้องเตรียมอะไรบ้าง?

ก่อนจดจำนอง รู้ค่าใช้จ่ายให้ครบก่อนไปกรมที่ดิน

ค่าจดจำนองกรมที่ดินเท่าไหร่ เป็นสิ่งที่ควรรู้ก่อนไปทำนิติกรรม เพราะช่วยให้เตรียมเงินและวางแผนได้แม่นยำ การจดจำนองมีทั้งค่าธรรมเนียมจดทะเบียนและอากรแสตมป์ ซึ่งคิดจากวงเงินจำนอง บทความนี้สรุปอัตราค่าธรรมเนียมจดจำนองที่ดินและตัวอย่างการคำนวณแบบเข้าใจง่าย

ค่าจดจำนองคืออะไร?

จำนอง คือการนำทรัพย์สิน เช่น บ้าน คอนโด หรือที่ดิน ไปเป็นหลักประกันเงินกู้ โดยผู้กู้ยังถือครองทรัพย์นั้นอยู่ แต่ทรัพย์จะมีภาระผูกพันกับผู้ให้กู้ ซึ่งต้องจดทะเบียนจำนองอย่างเป็นทางการกับ กรมที่ดิน

ค่าธรรมเนียมจดจำนองปี 2570 อยู่ที่เท่าไร?

รายการค่าใช้จ่ายหลัก

• ค่าธรรมเนียมจดจำนอง: 1% ของวงเงินจำนอง (มีเพดานสูงสุดตามที่กรมที่ดินกำหนด)
• อากรแสตมป์ (สัญญากู้): 0.05% ของวงเงินกู้ (มีเพดานสูงสุด)
• มาตรการลดค่าธรรมเนียมของรัฐ (ถ้ามี): บางช่วงรัฐมีมาตรการลดค่าจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ตามเงื่อนไขและระยะเวลาที่รัฐกำหนด
• สิทธิลดหย่อนภาษี: ดอกเบี้ยเงินกู้เพื่อที่อยู่อาศัยที่จดจำนอง นำไปลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาได้สูงสุด 100,000 บาทต่อปี ตามเงื่อนไขกรมสรรพากร
• ค่าคำขอและค่าธรรมเนียมเบ็ดเตล็ดเล็กน้อยตามระเบียบ

ตัวอย่างการคำนวณค่าจดจำนอง

สมมติจดจำนองวงเงิน 1,000,000 บาท ค่าใช้จ่ายเชิงหลักการจะเป็นดังนี้

ตัวเลขข้างต้นเป็นการคำนวณเชิงหลักการ อัตราและเพดานอาจมีการปรับตามประกาศของกรมที่ดิน จึงควรให้เจ้าหน้าที่คำนวณยอดจริงในวันจดทะเบียน

ค่าจดจำนอง ต่างจากค่าโอนกรรมสิทธิ์อย่างไร

หลายคนสับสนระหว่างจำนองกับการซื้อขาย การจดจำนองไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์ จึงเสียเพียงค่าธรรมเนียมจดจำนอง 1% และอากรแสตมป์ ต่างจากการขายฝากหรือซื้อขายที่มีการโอนกรรมสิทธิ์และเสียค่าธรรมเนียมโอน 2% รวมถึงภาษีต่าง ๆ หากกำลังตัดสินใจว่าจะจำนองหรือขายฝาก การเทียบค่าใช้จ่ายทั้งสองแบบจะช่วยให้เลือกได้เหมาะกับความต้องการ

เอกสารที่ต้องใช้ในการจดจำนองและโอนที่ดิน ปี 2570

เมื่อเรื่องเงินพร้อมแล้ว เรื่องเอกสารก็ห้ามพลาด เพราะกรมที่ดินถือเป็นหน่วยงานราชการที่ตรวจสอบเอกสารเข้มงวดมาก หากขาดเอกสารแม้แต่ใบเดียว หรือเซ็นไม่ครบคุณอาจต้องเสียเวลาเดินทางใหม่หรือดำเนินการไม่ทันในวันนั้น มาดูกันว่าต้องเตรียมอะไรบ้างให้ผ่านฉลุย

กรณีบุคคลธรรมดา

• บัตรประชาชนตัวจริง พร้อมสำเนา
• ทะเบียนบ้านตัวจริง พร้อมสำเนา
• หนังสือเปลี่ยนชื่อ–นามสกุล (ถ้ามี)
• หนังสือมอบอำนาจ (แบบ ทด.21)
• สำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ

กรณีนิติบุคคล

• หนังสือรับรองนิติบุคคล (อายุไม่เกิน 1 เดือน)
• บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น (อายุไม่เกิน 1 เดือน)
• รายงานการประชุมคณะกรรมการ (ระบุวัตถุประสงค์และแหล่งที่มาของเงิน)
• หนังสือแสดงตัวอย่างลายมือชื่อกรรมการ
• สำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของกรรมการผู้มีอำนาจ
• หนังสือมอบอำนาจ (ถ้ามี)
• สำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ

หากผู้ถือหุ้นเป็นชาวต่างชาติ ต้องมีสัดส่วนไม่เกิน 40% และบริษัทต้องมีสิทธิถือครองที่ดินตามกฎหมายไทย

ขั้นตอนการจดจำนองและโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน

หลายคนที่ไปสำนักงานที่ดินครั้งแรกอาจกังวลว่าจะทำตัวไม่ถูก หรือกลัวขั้นตอนยุ่งยากซับซ้อน เพื่อให้การจดจำนองราบรื่นและเสร็จไวที่สุด นี่คือภาพรวมขั้นตอนจริงที่คุณจะต้องเจอ

1. กรอกคำขอพร้อมแนบเอกสาร เริ่มต้นด้วยการกรอกแบบฟอร์มคำขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมให้ครบถ้วน พร้อมจัดเตรียมเอกสารตัวจริงและสำเนาที่เซ็นรับรองแล้วมาให้พร้อม เพื่อความรวดเร็วในการดำเนินการ

2. ยื่นเอกสารกับประชาสัมพันธ์ → รับบัตรคิว นำเอกสารทั้งหมดไปยื่นที่จุดประชาสัมพันธ์เพื่อตรวจสอบความถูกต้องเบื้องต้น จากนั้นรับบัตรคิวและนั่งรอเรียกตามหมายเลขที่ได้รับ หากคนเยอะอาจต้องใช้เวลารอพอสมควร

3. รอเรียกที่ฝ่ายชำนาญงาน เมื่อถึงคิว เจ้าหน้าที่ฝ่ายชำนาญงานจะเรียกคุณ และคู่สัญญาเข้าไปสอบสวนสิทธิ ตรวจสอบเอกสาร และยืนยันเจตนาในการทำนิติกรรมร่วมกันอีกครั้ง

4 .ลงลายมือชื่อทั้งผู้โอนและผู้รับโอนต่อหน้าเจ้าหน้าที่ คุณ และคู่สัญญาต้องลงลายมือชื่อ (เซ็นชื่อ) ในเอกสารคำขอและสัญญาต่อหน้าเจ้าพนักงานที่ดิน เพื่อเป็นหลักฐานยืนยันความถูกต้องตามกฎหมาย ห้ามเซ็นมาล่วงหน้า

5. เจ้าหน้าที่ประเมินราคาและคำนวณค่าธรรมเนียม เจ้าหน้าที่จะทำการประเมินราคาที่ดินและคำนวณยอดค่าธรรมเนียม ภาษี และอากรแสตมป์ทั้งหมดที่ต้องชำระ แล้วออกใบสั่งเพื่อให้ คุณ นำเอกสารไปชำระเงิน

6. ชำระเงิน ที่ฝ่ายการเงิน → รับใบเสร็จ (สีฟ้า + สีเหลือง) นำใบสั่งไปชำระเงินที่ช่องการเงิน (เงินสดหรือแคชเชียร์เช็ค) เมื่อจ่ายเสร็จจะได้รับใบเสร็จรับเงิน 2 สี (สีฟ้าและสีเหลือง) ให้เก็บรักษาไว้เป็นหลักฐานยืนยันการชำระ

7. ส่งใบเสร็จคืนเจ้าหน้าที่ → ตรวจสอบและรับโฉนดที่สลักหลังใหม่ นำใบเสร็จกลับมายื่นให้เจ้าหน้าที่คนเดิม เพื่อดำเนินการจดทะเบียนและพิมพ์สลักหลังโฉนด จากนั้นรอรับโฉนดที่เปลี่ยนแปลงชื่อเจ้าของหรือรายการจดจำนองเรียบร้อยแล้ว

8. รับสัญญาซื้อขาย (ทด.13) → สิ้นสุดกรรมสิทธิ์ของผู้ขาย การโอนกรรมสิทธิ์เสร็จสมบูรณ์ สิ้นสุดกรรมสิทธิ์ของผู้ขาย รับหนังสือสัญญาขาย (ทด.13) คู่ฉบับเก็บไว้เป็นหลักฐาน ถือเป็นการเสร็จสิ้นขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์อย่างสมบูรณ์ และสิทธิ์ในที่ดินตกเป็นของผู้ซื้อทันที ใช้เวลาในการทำธุรกรรมประมาณ 1–2 ชั่วโมง (หากเอกสารครบถ้วน)

รู้หรือไม่? ดอกเบี้ยจำนองบ้าน ลดหย่อนภาษีได้สูงสุด 100,000 บาท

การจดจำนองบ้านหรือคอนโดมิเนียมเพื่อที่อยู่อาศัย ไม่ได้มีแต่ภาระค่าใช้จ่ายเพียงอย่างเดียว แต่ยังมีสิทธิประโยชน์ทางภาษีซ่อนอยู่ หากคุณมีรายได้ถึงเกณฑ์ต้องเสียภาษี สามารถนำ “ดอกเบี้ยเงินกู้ยืม” ที่จ่ายให้กับธนาคารในแต่ละปี มาใช้ลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาได้ตามที่จ่ายจริง แต่รวมกันไม่เกิน 100,000 บาท

เงื่อนไขเบื้องต้น

• ต้องเป็นการกู้ยืมเพื่อซื้อ เช่าซื้อ หรือสร้างอาคารที่อยู่อาศัย
• ต้องเป็นการกู้ยืมจากสถาบันการเงินภายในประเทศ
• คุณต้องมีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในบ้านหลังนั้นและต้องอยู่อาศัยจริงในปีภาษีนั้น

ดังนั้น อย่าลืมขอหนังสือรับรองดอกเบี้ยจากธนาคารในช่วงปลายปี เพื่อใช้เป็นหลักฐานในการยื่นภาษี จะช่วยให้คุณประหยัดเงินภาษีได้อีกทางหนึ่ง

โอนที่ดินออนไลน์ได้ไหม?

กรมที่ดินเปิดบริการ โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและจดจำนองผ่านระบบ e-QLands ในบางพื้นที่ (20 จังหวัด 139 สำนักงาน) ผ่านแอปพลิเคชัน e-QLands

บริการที่รองรับ:

• จองคิวล่วงหน้า
• ส่งคำขอและเอกสารออนไลน์
• ตรวจสอบผลดำเนินการแบบเรียลไทม์

ดาวน์โหลดแอป “e-QLands” ได้ทั้ง iOS และ Android
เว็บไซต์: https://dolwfs.dol.go.th

สรุป

ค่าจดจำนองที่ดินที่กรมที่ดินคิดที่ 1% ของวงเงินจำนอง บวกอากรแสตมป์ 0.05% ของวงเงินกู้ โดยแต่ละรายการมีเพดานสูงสุดตามที่กรมที่ดินกำหนด การจดจำนองไม่โอนกรรมสิทธิ์จึงถูกกว่าการขายฝากที่มีค่าธรรมเนียมโอนและภาษี ควรให้เจ้าหน้าที่คำนวณยอดจริงก่อนทำนิติกรรมเสมอ เพื่อเตรียมค่าใช้จ่ายได้ครบถ้วน

หากคุณกำลังจะซื้อบ้าน คอนโด หรืออสังหาริมทรัพย์พร้อมทำจำนองกับธนาคารหรือบุคคลทั่วไป หนึ่งในขั้นตอนสำคัญที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ก็คือ “การจดจำนอง” ที่ต้องดำเนินการกับกรมที่ดิน

อ้างอิง

1. กรมที่ดิน (dol.go.th)
2. ประมวลรัษฎากร (อากรแสตมป์)
3. ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (จำนอง)

ทางเลือกอื่นหากไม่ผ่านธนาคาร

หากคุณไม่สามารถกู้ผ่านธนาคาร หรือมีเหตุผลเร่งด่วนในการใช้เงิน ยังสามารถเลือก “จำนอง” หรือ “ขายฝาก” กับผู้ให้กู้รายบุคคล ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย ผ่านกระบวนการที่กรมที่ดินเช่นกัน คุณต้องการผู้ให้คำปรึกษาด้านการจำนอง–ขายฝากอย่างถูกกฎหมาย พร้อมทีมดูแลเอกสารและดำเนินการให้ครบ ติดต่อเราได้ที่ 061-895-4469 หรือแอดไลน์ @kaifakcoachtae หรือ  https://lin.ee/5k9QSYx